Eine Provision der Hausverwaltung für die Neuvermietung selbst verwalteter Wohnungen ist unzulässig. Das hat der Bundesgerichtshof am 21. Mai 2026 entschieden (Az. I ZR 224/25). Das Verbot gilt gegenüber Mietern und ausdrücklich auch gegenüber Vermietern.

Für viele Verwaltungen ist das ein Einschnitt. Jahrelang war die Vermietungsprovision ein fester Bestandteil vieler Verwalterverträge. Für Eigentümer kann das Urteil dagegen bares Geld bedeuten. Wir erklären, was entschieden wurde, wen es betrifft und welche Lösungen es jetzt gibt.

Im entschiedenen Fall betreute eine Hausverwaltung 129 Wohnungen für eine Eigentümerin. Sie erhielt eine monatliche Grundvergütung von 24 Euro je Einheit. Zusätzlich berechnete sie für jede Neuvermietung zwei Monatskaltmieten Provision.

Nach 13 Neuvermietungen forderte die Eigentümerin rund 16.800 Euro zurück. Das Landgericht wies die Klage zunächst ab. Das Oberlandesgericht gab der Eigentümerin recht. Der Bundesgerichtshof hat diese Entscheidung nun bestätigt.

Maßgeblich ist § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz. Danach hat ein Vermittler keinen Provisionsanspruch, wenn er die vermittelte Wohnung selbst verwaltet.

Umstritten war lange, ob das auch gegenüber dem Vermieter gilt. Der BGH sagt klar: ja. Der Wortlaut des Gesetzes kennt keine Ausnahme für Vermieter. Zudem sieht das Gericht eine mittelbare Belastung der Mieter. Vermieter könnten die Provision über eine höhere Miete weitergeben. Genau davor soll das Gesetz Wohnungssuchende schützen.

Betroffen sind Miet- und Sondereigentumsverwaltungen. Also alle Verwaltungen, die einzelne Wohnungen im Auftrag des Eigentümers betreuen und neu vermieten.

Nicht betroffen sind:

• reine WEG-Verwaltungen, die nur das Gemeinschaftseigentum verwalten,
• die Vermietung von Gewerbeflächen,
• der Verkauf von Immobilien,
• Makler, die die Wohnung nicht selbst verwalten.

Übernimmt eine WEG-Verwaltung zusätzlich die Sondereigentumsverwaltung einzelner Wohnungen, gilt das Verbot dort ebenfalls.

Die Klausel heißt nicht immer „Provision“. Achten Sie auf Begriffe wie Vermietungsgebühr, Neuvermietungspauschale oder Vermittlungshonorar. Entscheidend ist der Inhalt, nicht die Bezeichnung.

Typisch ist eine Vergütung, die nur bei einem neuen Mietvertrag fällig wird. Oft wird sie in Monatsmieten bemessen, etwa „zwei Nettokaltmieten je Neuvermietung“. Eine solche erfolgsabhängige Vergütung für selbst verwaltete Wohnungen ist nach dem Urteil unwirksam.

Anders sieht es bei festen Pauschalen aus. Eine Gebühr für Wohnungsübergabe oder Abnahme, die unabhängig vom Vermietungserfolg anfällt, bleibt in der Regel zulässig.

Ein vereinfachtes Beispiel zeigt die Größenordnung. Eine Wohnung hat eine Nettokaltmiete von 650 Euro. Zwei Monatsmieten Provision ergeben 1.300 Euro, mit Mehrwertsteuer rund 1.547 Euro.

Bei fünf Neuvermietungen in drei Jahren kommen so gut 7.700 Euro zusammen. Wer mehrere Wohnungen besitzt, erreicht schnell fünfstellige Beträge. Im BGH-Fall waren es rund 16.800 Euro. Ein Blick in den eigenen Verwaltervertrag lohnt sich daher.

Prüfen Sie Ihren Verwaltervertrag auf eine Vermietungs- oder Vermittlungsprovision. Eine solche Klausel ist nach dem Urteil unwirksam.

Bereits gezahlte Provisionen können Sie grundsätzlich zurückfordern. Rechtsgrundlage ist die ungerechtfertigte Bereicherung. Die regelmäßige Verjährung beträgt drei Jahre und beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Ältere Zahlungen können daher bereits verjährt sein. Lassen Sie Ihren Einzelfall am besten anwaltlich prüfen.

Verwaltungen sollten ihre Verträge zügig anpassen. Die Neuvermietung selbst bleibt erlaubt. Sie darf nur nicht mehr erfolgsabhängig als Provision abgerechnet werden. Gängige Alternativen sind:

• eine höhere Grundvergütung, die den Vermietungsaufwand einpreist,
• feste Pauschalen für Übergabe und Abnahme ohne Erfolgsbezug,
• ein Stundenhonorar für Zusatzleistungen beim Mieterwechsel.

Viele Verwaltungen stoßen dabei an eine Kapazitätsgrenze. Besichtigungen, Mieterprüfung und Exposé kosten Zeit. Ohne Provision lohnt sich dieser Aufwand für sie oft nicht mehr.

Mieter mussten schon seit 2015 keine Provision an eine Verwaltung zahlen, die sie nicht beauftragt haben. Daran ändert das Urteil nichts. Es stärkt aber den Schutzgedanken des Gesetzes.

Der BGH will verhindern, dass Provisionen über höhere Mieten indirekt beim Mieter landen. Für Wohnungssuchende ist das ein zusätzliches Signal. Die Kosten der Vermietung sollen dort bleiben, wo der Auftrag erteilt wurde. Mieter, die dennoch eine Provision an eine Verwaltung gezahlt haben, sollten sich rechtlich beraten lassen.

Eine Alternative ist die Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Makler. Der Eigentümer beauftragt den Makler direkt. Nach dem Bestellerprinzip zahlt er auch dessen Provision. Die Verwaltung ist daran nicht beteiligt und bleibt rechtlich sauber getrennt.

Für alle Seiten hat das Vorteile. Die Verwaltung wird im Tagesgeschäft entlastet. Der Eigentümer erhält eine professionelle Vermarktung mit geprüften Mietinteressenten. Und die Eigentümerbeziehung bleibt bei der Verwaltung.

Stufe1 Real Estate bietet genau diese Kooperation für Hausverwaltungen an – in Hagen und dem südlichen Ruhrgebiet. Wer mehr über die Kostenfrage wissen möchte, findet sie in unserem Beitrag Wer zahlt den Makler bei Vermietung?

Darf eine Hausverwaltung für die Neuvermietung noch Geld verlangen?
Ja, aber keine erfolgsabhängige Provision. Zulässig sind etwa eine höhere Grundvergütung oder feste Pauschalen ohne Erfolgsbezug.

Gilt das BGH-Urteil auch für bestehende Verträge?
Ja. Provisionsklauseln für die Vermietung selbst verwalteter Wohnungen sind unwirksam, auch in älteren Verwalterverträgen.

Kann ich als Eigentümer gezahlte Provisionen zurückfordern?
Grundsätzlich ja. Es gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren zum Jahresende. Lassen Sie Ihren Fall anwaltlich prüfen.

Gilt das Urteil für WEG-Verwalter?
Nur, wenn sie auch einzelne Wohnungen als Sondereigentumsverwalter betreuen. Die reine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ist nicht betroffen.

Ist auch der Verkauf von Wohnungen betroffen?
Nein. Das Wohnungsvermittlungsgesetz gilt nur für die Vermietung von Wohnraum, nicht für den Verkauf.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: September 2026.