Wer zahlt den Makler bei Vermietung einer Wohnung? Die Antwort ist seit 2015 gesetzlich geregelt: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter.

Trotzdem gibt es Ausnahmen, Sonderfälle und ein neues BGH-Urteil für Hausverwaltungen. Wir erklären, wann Vermieter und wann Mieter zahlen. Und wir zeigen, was verboten ist.

Seit dem 1. Juni 2015 gilt bei der Vermietung von Wohnraum das Bestellerprinzip. Es steht in § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz. Danach zahlt derjenige den Makler, der ihn beauftragt hat.

Vorher war es üblich, die Provision auf den Mieter abzuwälzen. Das ist heute nur noch in einem engen Ausnahmefall erlaubt.

Der Regelfall: Ein Eigentümer möchte seine Wohnung vermieten und beauftragt dafür einen Makler. Dann trägt der Eigentümer die Provision allein.

Die Höhe ist zwischen Vermieter und Makler frei verhandelbar. Häufig werden zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart. Im Gegenzug übernimmt der Makler Preisfindung, Exposé, Besichtigungen und die Prüfung der Interessenten.

Der Mieter zahlt nur, wenn er den Makler selbst mit der Suche beauftragt. Zusätzlich muss der Makler die Wohnung ausschließlich für diesen Mieter beschafft haben. Kannte der Makler das Angebot schon vorher, darf er vom Mieter nichts verlangen.

Für diesen Ausnahmefall gelten feste Regeln:

• Der Suchauftrag muss mindestens in Textform vorliegen, etwa per E-Mail.
• Die Provision beträgt höchstens zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten zuzüglich Mehrwertsteuer.
• Die Provision ist nur fällig, wenn tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt.

Ein vereinfachtes Beispiel: Ihre Wohnung soll für 700 Euro kalt vermietet werden. Bei zwei Nettokaltmieten beträgt die Provision 1.400 Euro. Mit Mehrwertsteuer sind es 1.666 Euro.

Dem stehen die Kosten eines Leerstands gegenüber. Jeder Monat ohne Mieter kostet Sie 700 Euro Miete plus die laufenden Nebenkosten. Hinzu kommt das Risiko eines Mietausfalls durch einen ungeeigneten Mieter. Eine schnelle Vermietung an einen geprüften Mieter kann die Provision daher schnell ausgleichen.

Gut zu wissen: Maklerkosten für die Vermietung gehören in der Regel zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung. Sie mindern damit Ihre Steuerlast. Klären Sie die Details mit Ihrem Steuerberater.

Eine Provision sollte sich an klaren Leistungen messen lassen. Ein guter Vermietungsmakler übernimmt mindestens:

• die Ermittlung der marktgerechten Miete nach Mietspiegel und Mietpreisbremse,
• ein aussagekräftiges Exposé mit Fotos und Pflichtangaben,
• die Vermarktung auf den relevanten Portalen,
• die Vorauswahl und Bonitätsprüfung der Interessenten,
• die Durchführung der Besichtigungen,
• die Vorbereitung des Mietvertrags und eine protokollierte Übergabe.

Fragen Sie vorab nach, welche dieser Leistungen enthalten sind. So vermeiden Sie Überraschungen.

Das Gesetz schützt Wohnungssuchende vor versteckten Kosten. Unzulässig sind zum Beispiel:

• eine Provision vom Mieter, obwohl der Vermieter den Makler beauftragt hat,
• Zahlungen an den Vormieter nur dafür, dass er die Wohnung freimacht,
• überhöhte Ablösen für Möbel oder Einbauten als verdeckte Provision.

Verstöße gegen das Bestellerprinzip sind Ordnungswidrigkeiten. Es drohen Bußgelder von bis zu 25.000 Euro. Zu Unrecht gezahlte Beträge können Mieter zurückfordern.

Verlangt ein Makler eine Provision von Ihnen, stellen Sie drei Fragen. Haben Sie ihn selbst schriftlich oder per E-Mail beauftragt? Hat er die Wohnung erst nach Ihrem Auftrag gefunden? Und liegt die Forderung bei höchstens zwei Kaltmieten plus Mehrwertsteuer?

Lautet eine Antwort nein, ist die Forderung meist unzulässig. Zahlen Sie dann nicht vorschnell. Bitten Sie den Makler um eine schriftliche Begründung. Im Zweifel helfen Mietervereine oder ein Anwalt weiter.

Eine Besonderheit gilt für Hausverwaltungen. Verwaltet ein Vermittler die Wohnung selbst, steht ihm gar keine Provision zu – weder vom Mieter noch vom Vermieter. Das hat der Bundesgerichtshof am 21. Mai 2026 bestätigt (Az. I ZR 224/25).

Die Hintergründe erklären wir in unserem Beitrag Provision der Hausverwaltung bei Neuvermietung. Viele Verwaltungen setzen deshalb jetzt auf einen externen Partner. Wie das funktioniert, zeigt unsere Kooperation für Hausverwaltungen.

Die Provision ist eine Investition. Ob sie sich lohnt, hängt vom Aufwand ab, den Sie sich sparen. Dazu gehören Anzeigen, Anfragen, Besichtigungen am Abend und die Prüfung der Bonität.

Ein guter Makler senkt zudem das Risiko eines Mietausfalls. Er prüft Selbstauskunft, Einkommen und Vorvermieterbescheinigung. Und er achtet auf Pflichten, die Vermieter oft übersehen. So müssen Kennwerte des Energieausweises schon in der Anzeige stehen. Fehlt der Ausweis, hilft unser Energieausweis-Service.

Mehr zu unserem Angebot für Eigentümer finden Sie unter Vermietung von Wohnraum.

Muss ich als Mieter eine Maklerprovision zahlen?
Nur, wenn Sie den Makler selbst beauftragt haben und er die Wohnung ausschließlich für Sie gesucht hat. Sonst zahlt der Vermieter.

Wie hoch darf die Provision für Mieter sein?
Höchstens zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten zuzüglich Mehrwertsteuer. Für Vermieter ist die Höhe frei verhandelbar.

Seit wann gilt das Bestellerprinzip?
Seit dem 1. Juni 2015. Es gilt für die Vermietung von Wohnraum, nicht für Gewerbeflächen und nicht für den Verkauf.

Darf die Hausverwaltung eine Provision für die Vermietung verlangen?
Nein, nicht für Wohnungen, die sie selbst verwaltet. Das hat der BGH am 21. Mai 2026 entschieden.

Kann ich eine zu Unrecht gezahlte Provision zurückfordern?
Ja. Zu Unrecht gezahlte Vermittlungsentgelte können zurückgefordert werden. Lassen Sie Ihren Fall im Zweifel anwaltlich prüfen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: September 2026.