Die Wertermittlung bei Erbschaft entscheidet darüber, wie viel Steuer Sie zahlen. Viele Erben erfahren erst durch einen Brief vom Finanzamt, welchen Wert die Behörde angesetzt hat. Und nicht selten ist dieser Wert zu hoch.

Die gute Nachricht: Sie müssen ihn nicht einfach hinnehmen. Das Gesetz erlaubt ausdrücklich, einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Wir erklären, wie das funktioniert. Das gilt genauso für Schenkungen zu Lebzeiten.

Das Finanzamt ermittelt für Immobilien einen sogenannten Grundbesitzwert. Grundlage ist das Bewertungsgesetz. Je nach Objekt nutzt es eines von drei Verfahren:

• Vergleichswertverfahren: für Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn Vergleichsdaten vorliegen.
• Ertragswertverfahren: für Mietwohnhäuser und gemischt genutzte Gebäude.
• Sachwertverfahren: wenn keine Vergleichsdaten vorhanden sind.

Das Problem: Das Finanzamt sieht Ihre Immobilie nie. Es rechnet mit Durchschnittswerten und pauschalen Ansätzen. Ein Sanierungsstau, Feuchtigkeit oder eine schwierige Lage bleiben unberücksichtigt. Seit 2023 gelten zudem geänderte Bewertungsregeln. Sie führen häufig zu höheren Werten als früher.

Maßgeblich ist immer der Stichtag. Bei einer Erbschaft ist das der Todestag. Bei einer Schenkung der Tag, an dem sie ausgeführt wird.

Nicht jede Erbschaft führt zu Steuern. Die Freibeträge sind hoch: 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel. Geschwister, Nichten, Neffen und nicht verwandte Erben haben dagegen nur 20.000 €.

Zudem gibt es Sonderregeln für das Familienheim. Ehegatten erben es steuerfrei, wenn sie zehn Jahre selbst darin wohnen. Kinder ebenfalls, bis zu 200 Quadratmetern Wohnfläche.

Eine genaue Wertermittlung lohnt sich vor allem, wenn:

• der Wert nahe am Freibetrag liegt,
• entfernte Verwandte oder Freunde erben,
• die Immobilie deutliche Mängel oder Sanierungsbedarf hat,
• mehrere Immobilien im Nachlass sind.

Ein vereinfachtes Beispiel: Ein Neffe erbt ein Haus. Das Finanzamt setzt 420.000 € an. Ein Gutachten belegt einen Verkehrswert von 340.000 €. In Steuerklasse II mit 20 Prozent spart der Neffe rund 16.000 € Steuer.

Das Bewertungsgesetz regelt den Nachweis in § 198. Zwei Wege sind vorgesehen.

Erstens: ein Gutachten. Als Nachweis dient regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses. Oder von Sachverständigen, die von einer staatlichen oder staatlich anerkannten Stelle bestellt sind. Oder von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert. Die Qualifikation muss zum Zeitpunkt des Gutachtens bestehen.

Zweitens: ein tatsächlicher Verkaufspreis. Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag verkauft, kann der Kaufpreis als Nachweis dienen. Voraussetzung: Es war ein Verkauf unter fremden Dritten, und die Immobilie hat sich nicht wesentlich verändert.

Der zweite Weg ist interessant, wenn Sie ohnehin verkaufen möchten. Ein realistischer, gut dokumentierter Verkaufspreis kann dann doppelt helfen.

Oft kommt der Bescheid erst Monate nach dem Erbfall. Das Gutachten muss den Wert aber zum Stichtag belegen, nicht zum heutigen Tag. Man spricht von einem Stichtagsgutachten.

Ein erfahrener Sachverständiger kann den Wert auch rückwirkend ermitteln. Er nutzt die Marktdaten des Stichtags und dokumentiert den damaligen Zustand. Fotos, Rechnungen und alte Unterlagen helfen dabei sehr.

Unser Gutachter Carsten Rutkowski ist von der DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach ImmoWertV. Wir erstellen Voll-, Kurz- und Stichtagsgutachten nach § 194 Baugesetzbuch.

Das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert in einem eigenen Bescheid fest. Gegen diesen Bescheid können Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Das Gutachten kann nachgereicht werden.

Warten Sie deshalb nicht zu lange. Sprechen Sie früh mit Ihrem Steuerberater und holen Sie ein Angebot für das Gutachten ein. Idealerweise liegt es schon vor, wenn Sie die Erklärung abgeben.

Über eine Reform wird politisch diskutiert. Das Bundesverfassungsgericht verhandelt im Oktober 2026 über die Erbschaftsteuer. Stand September 2026 gelten jedoch die bisherigen Freibeträge und Regeln unverändert.

Prüfen Sie den Wert des Finanzamts immer kritisch. Gerade bei älteren Häusern im Ruhrgebiet weichen die pauschalen Ansätze oft vom Markt ab. Eine kostenlose Ersteinschätzung zeigt Ihnen schnell, ob sich ein Gutachten lohnt. Sind mehrere Erben beteiligt, schafft ein Gutachten zudem eine faire Grundlage.

Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Wie ermittelt das Finanzamt den Wert einer geerbten Immobilie?
Nach dem Bewertungsgesetz, mit dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Es nutzt dabei Durchschnittswerte, nicht den tatsächlichen Zustand.

Wer darf ein Gutachten für das Finanzamt erstellen?
Der Gutachterausschuss sowie bestellte Sachverständige oder solche, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert sind.

Welcher Stichtag gilt bei einer Erbschaft?
Der Todestag des Erblassers. Bei einer Schenkung der Tag der Ausführung.

Kann ich ein Gutachten auch später nachreichen?
Ja. Legen Sie innerhalb eines Monats Einspruch gegen den Feststellungsbescheid ein. Das Gutachten kann nachgereicht werden.

Lohnt sich ein Gutachten für Kinder überhaupt?
Oft nicht, weil der Freibetrag bei 400.000 € liegt. Bei hohen Werten oder mehreren Immobilien kann es sich aber lohnen.