Sie dürfen Ihr Haus unter Wert verkaufen – rechtlich spricht nichts dagegen. In Deutschland gilt Vertragsfreiheit. Sie bestimmen den Preis, der Käufer stimmt zu, der Notar beurkundet.

Trotzdem lohnt sich ein genauer Blick. Denn wer unter Wert verkauft, verschenkt einen Teil seines Vermögens. Und für Geschenke interessieren sich das Finanzamt, die Miterben und im Ernstfall sogar das Sozialamt.

Meist geht es um die Familie. Eltern möchten ihr Haus an Tochter oder Sohn weitergeben. Das Kind soll aber etwas zahlen, zum Beispiel um Geschwister auszugleichen. Oder ein Onkel verkauft günstig an seinen Neffen, weil der sich um ihn kümmert.

Es gibt auch den ungewollten Fall. Ein Eigentümer kennt den Marktwert nicht und verkauft zu billig. Das ist steuerlich meist unproblematisch. Es ist aber schlicht verlorenes Geld.

Verkaufen Sie deutlich unter dem Verkehrswert, sieht das Finanzamt zwei Geschäfte. Zum einen einen Verkauf in Höhe des Kaufpreises. Zum anderen eine Schenkung in Höhe der Differenz. Juristen sprechen von einer gemischten Schenkung.

Auf den geschenkten Teil kann Schenkungsteuer anfallen. Voraussetzung ist, dass Sie bewusst etwas verschenken wollten. Bei einem deutlichen Missverhältnis wird das vermutet. In der Fachliteratur gilt als Faustregel eine Abweichung ab etwa 20 bis 25 Prozent.

Die gute Nachricht: Es gibt hohe Freibeträge. Sie gelten je Beschenktem und lassen sich alle zehn Jahre neu nutzen.

Zwei vereinfachte Beispiele:

1. Ihr Haus ist 380.000 € wert. Ihr Sohn zahlt 250.000 €. Die Schenkung beträgt 130.000 €. Sie liegt unter dem Freibetrag von 400.000 €. Hat Ihr Sohn in den letzten zehn Jahren nichts anderes von Ihnen erhalten, fällt keine Schenkungsteuer an.
2. Derselbe Verkauf an Ihren Neffen: Nach Abzug von 20.000 € Freibetrag bleiben 110.000 € steuerpflichtig. In Steuerklasse II sind darauf 20 Prozent fällig, also 22.000 €.

Das Finanzamt rechnet dabei mit eigenen Bewertungsregeln. Das Ergebnis kann vom Marktwert abweichen. Die Beispiele sollen nur das Prinzip zeigen.

Auf den bezahlten Teil fällt normalerweise Grunderwerbsteuer an. In NRW sind das 6,5 Prozent des Kaufpreises. Im Beispiel mit dem Neffen wären das 16.250 €.

Ehegatten und Verwandte in gerader Linie sind davon befreit. Also Kinder, Enkel und Eltern. Geschwister, Nichten und Neffen zählen nicht dazu.

Ein günstiger Verkauf an ein Kind kann später zu Streit führen. Denn der geschenkte Teil kann beim Erbfall wieder auftauchen. Pflichtteilsberechtigte können eine Ergänzung verlangen.

Das Gesetz sieht eine Abschmelzung vor. Im ersten Jahr nach der Schenkung zählt sie voll. Danach jedes Jahr ein Zehntel weniger. Nach zehn Jahren spielt sie keine Rolle mehr. Für Schenkungen an Ehegatten gelten Sonderregeln.

Dieser Punkt wird oft übersehen. Wird der Verkäufer innerhalb von zehn Jahren bedürftig, kann er Geschenke zurückfordern. Das Recht kann auf das Sozialamt übergehen. Etwa wenn die Kosten für ein Pflegeheim nicht mehr gedeckt sind.

Der Käufer muss dann unter Umständen den geschenkten Teil zurückzahlen. Planen Sie diesen Fall mit ein.

Haben Sie das Haus selbst vor weniger als zehn Jahren gekauft? Dann kann auf den bezahlten Teil Einkommensteuer anfallen. Das gilt nicht, wenn Sie selbst darin gewohnt haben. Maßgeblich sind das Jahr des Verkaufs und die beiden Jahre davor.

• Verkehrswert kennen: Nur wer den Wert kennt, kennt auch die Höhe der Schenkung. Ein Gutachten schafft hier Klarheit.
• Freibeträge planen: Nutzen Sie den Zehn-Jahres-Rhythmus bewusst.
• Wohnrecht oder Nießbrauch prüfen: Wer im Haus wohnen bleibt, mindert den Wert der Schenkung.
• Geschwister einbinden: Ein offenes Gespräch oder ein notarieller Verzicht verhindert späteren Streit.
• Fachleute fragen: Steuerberater und Notar sollten vor der Beurkundung draufschauen.

Ein Verkauf unter Wert ist oft eine gute Lösung für die Familie. Er sollte aber eine bewusste Entscheidung sein. Die Grundlage dafür ist immer der tatsächliche Wert der Immobilie.

Wir ermitteln ihn für Sie. Kostenlos als Markteinschätzung oder belastbar als Verkehrswertgutachten. Unser Gutachter Carsten Rutkowski ist von der DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach ImmoWertV.

Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Darf ich mein Haus unter Wert verkaufen?
Ja. Es gilt Vertragsfreiheit. Der geschenkte Anteil kann aber Schenkungsteuer auslösen.

Ab wann gilt ein Verkauf als Schenkung?
Wenn der Preis deutlich unter dem Verkehrswert liegt und die Differenz bewusst geschenkt wird. Als Faustregel gilt eine Abweichung ab etwa 20 bis 25 Prozent.

Muss mein Kind Grunderwerbsteuer zahlen?
Nein. Verkäufe an Kinder, Enkel und Ehegatten sind von der Grunderwerbsteuer befreit.

Wie hoch ist der Freibetrag beim Verkauf an Kinder?
400.000 € je Kind und Elternteil. Er gilt für alle Schenkungen innerhalb von zehn Jahren zusammen.

Kann das Sozialamt den Verkauf rückgängig machen?
Nicht den Verkauf selbst. Es kann aber den geschenkten Teil zurückfordern, wenn der Verkäufer binnen zehn Jahren bedürftig wird.