Eine Scheidungsimmobilie ist selten nur eine Wertfrage. Sie ist oft der Ort, an dem eine gemeinsame Zukunft geplant war und der jetzt neu verhandelt werden muss. Wer im Grundbuch eingetragen ist, wer auszieht, wer bleibt und wer wen auszahlt – all das lässt sich klären, meist über einen von vier grundsätzlichen Wegen.

Auszahlung und Übernahme. Ein Partner behält die Immobilie und zahlt den anderen zum ermittelten Verkehrswert aus. Das bewahrt Kontinuität, etwa für gemeinsame Kinder, erfordert aber ausreichend Eigenkapital und die Zustimmung der finanzierenden Bank zur Entlassung des anderen Partners aus der Haftung.

Freihändiger Verkauf. Beide verkaufen die Immobilie gemeinsam am Markt und teilen den Erlös. Das ermöglicht einen klaren finanziellen Schnitt, bedeutet aber auch, dass beide Seiten das gemeinsame Zuhause aufgeben.

Gemeinsame Vermietung. Beide behalten die Immobilie als Kapitalanlage. Das erhält den Vermögenswert, setzt aber eine dauerhaft funktionierende Zusammenarbeit voraus – was nach einer Trennung nicht immer realistisch ist.

Teilungsversteigerung. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Ehepartner die gerichtliche Teilungsversteigerung beantragen. Sie löst die Blockade, führt aber häufig zu spürbaren Wertverlusten gegenüber einem freihändigen Verkauf. Zudem zahlt das Gericht den Erlös bei anhaltender Uneinigkeit nicht automatisch aus, sondern hinterlegt ihn zinslos, bis sich beide Seiten einigen.

Gerade wenn die Trennung emotional belastet ist, hilft eine unabhängige, methodisch nachvollziehbare Wertermittlung mehr als jede Diskussion über Gefühlswerte. Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV bildet zugleich die Grundlage für eine faire Auszahlung und für die Berechnung des Zugewinnausgleichs. Unser Gutachter Carsten Rutkowski ist von der DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und erstellt genau diese neutrale Grundlage – unabhängig davon, für welchen der vier Wege Sie sich am Ende entscheiden.

Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft, fällt grundsätzlich Einkommensteuer auf den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft an. Diese Steuerpflicht entfällt, wenn die Immobilie durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – oder zumindest im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren. Genau hier liegt eine Falle für viele Trennungspaare: Zieht ein Partner aus und bleibt der andere mit den gemeinsamen Kindern im Haus wohnen, verliert der ausgezogene Partner für seinen Anteil häufig die Steuerbefreiung, weil der verbleibende Partner rechtlich als fremde dritte Person gilt. Mögliche Wege, das zu vermeiden, sind ein Verkauf vor dem Auszug, eine notarielle Regelung im Rahmen der Scheidungsfolgen oder das Abwarten bis zum Ablauf der Zehn-Jahres-Frist. Weil es hier auf den Einzelfall ankommt, empfiehlt sich in jedem Fall eine steuerliche Beratung.

Halten Sie sich vor Augen, dass allein der Grundbucheintrag über das rechtliche Eigentum entscheidet – der Trauschein ändert daran nichts. Unterschätzen Sie bei einer Übernahme nicht die volle Restschuld, die zusätzlich zur Auszahlung des Ex-Partners auf Sie zukommt. Verlassen Sie sich nicht auf informelle Absprachen: Eine notarielle Scheidungsfolgenvereinbarung schafft Rechtssicherheit für beide Seiten und verhindert spätere Streitigkeiten über das, was einmal vereinbart war.

Wer bekommt das Haus bei einer Scheidung?
Es gibt keine automatische Zuweisung. Entscheidend sind die Eigentumsverhältnisse laut Grundbuch, der Zugewinnausgleich und die Einigung zwischen beiden Partnern.

Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich beim Verkauf Gewinn mache?
Nur, wenn der Erwerb weniger als zehn Jahre zurückliegt und keine durchgehende Selbstnutzung vorlag. Da es auf den Einzelfall ankommt, lohnt sich hier eine steuerliche Beratung.

Was passiert bei einer Teilungsversteigerung, wenn wir uns nicht einigen?
Das Gericht zahlt den Versteigerungserlös nicht automatisch aus, sondern hinterlegt ihn zinslos, bis sich beide Parteien über die Verteilung einig sind.

Brauche ich für die Immobilie ein Gutachten bei der Scheidung?
Für eine faire Auszahlung und für die Berechnung des Zugewinnausgleichs empfiehlt sich in der Regel ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV durch einen zertifizierten Sachverständigen.

Sie stehen vor der Frage, was mit Ihrer gemeinsamen Immobilie nach der Trennung passieren soll? Stufe1 Real Estate ermittelt einen neutralen Verkehrswert nach ImmoWertV und begleitet Sie auf Wunsch beim Verkauf – sachlich und diskret.
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