Beschreibung

Dieses im Jahr 1966 errichtete und fortlaufend modernisierte Dreifamilienhaus besticht durch seinen erstklassigen Zustand und eine flexible Raumaufteilung. Auf einem beeindruckenden, ca. 950 m² großen Grundstück gelegen, bietet diese vollunterkellerte Immobilie sowohl für Kapitalanleger als auch für Eigennutzer ein attraktives Wohnerlebnis in einer der gefragtesten Lagen von Herdecke.

Objekt-Highlights

Wohnfläche:
ca. 200 m², verteilt auf drei Wohneinheiten.

Grundstück:
Großzügige 950 m², die je nach Bedarf gemeinschaftlich genutzt oder für die Parteien separiert werden können.

Zustand:
Sehr gepflegt und hell. Die Außenfassade ist gedämmt, die Balkone wurden bereits saniert.

Ausbaureserve:
Der Spitzboden bietet zusätzliches Potenzial zur Wohnraumerweiterung.

Parkmöglichkeiten:
3 Garagen und 3 Außenstellplätze sorgen für entspanntes Parken.

Die Wohneinheiten im Überblick
Das Haus überzeugt durch eine klare Struktur und ein einladendes, helles Treppenhaus mit einer massiven Steintreppe.

Souterrain (vermietet):
Die ca. 56 m² große Wohnung verfügt über einen direkten Gartenzugang, was sie besonders attraktiv macht.

Erdgeschoss (frei):
Die 72 m² große Einheit ist frisch renoviert und bezugsfertig. Sie ist ideal für Selbstnutzer geeignet – kann aber auch jederzeit leicht vermietet werden. Zur Wohnung gehört eine eigene Garage.

Obergeschoss (vermietet):
Ebenfalls 72 m² groß, besticht diese Wohnung durch eine ähnliche Raumaufteilung und einen sanierten Balkon.

Ausstattung:
In den Wohnungen wurden hochwertige Bodenbeläge wie Laminat und Fliesen verlegt.

Rendite & Potenzial

Die Immobilie ist teilweise vermietet und erwirtschaftet aktuell eine Ist-Miete von 13.320 € p.a. Durch die Neuvermietung der Erdgeschosswohnung sowie der freien Garage lässt sich die Soll-Miete auf ca. 23.596 € p.a. steigern.

Zusätzliches Potenzial bietet der bisher ungenutzte Spitzboden, der bei entsprechendem Ausbau die Wohnfläche und den Wert der Immobilie weiter steigern kann.

Lage

Die Immobilie befindet sich in einer der attraktivsten und ruhigsten Wohnlagen von Herdecke, der charmanten „Stadt zwischen den Ruhrseen“. Das Objekt liegt eingebettet in ein gewachsenes, gehobenes Wohnumfeld, das vor allem durch seine grüne Umgebung und die dennoch hervorragende Anbindung an die Infrastruktur besticht.

Natur und Freizeit vor der Haustür:
Herdecke ist bekannt für seinen hohen Freizeitwert. In nur wenigen Minuten erreichen Sie das Naherholungsgebiet rund um den Harkortsee und den Hengsteysee. Ausgedehnte Rad- und Wanderwege sowie die angrenzenden Waldgebiete bieten ideale Bedingungen für Outdoor-Aktivitäten und Erholungssuchende.


Infrastruktur & täglicher Bedarf:

Einkaufen:
Das Stadtzentrum von Herdecke mit seinem historischen Altstadtkern, gemütlichen Cafés und vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten ist schnell erreicht. Supermärkte, Bäckereien und Apotheken befinden sich in der nahen Umgebung.

Bildung & Gesundheit:
Kindergärten und Schulen sind gut erreichbar, was die Lage besonders für Familien attraktiv macht. Die medizinische Versorgung ist durch niedergelassene Ärzte und das nahegelegene Gemeinschaftskrankenhaus exzellent.

Verkehrsanbindung:
Die Lage ist ideal für Pendler. Über die gut erreichbaren Autobahnen A1, A45 und A43 sind die umliegenden Städte des Ruhrgebiets sowie Dortmund und Hagen in kürzester Zeit erreichbar. Zudem bietet Herdecke eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr mit regelmäßigen Zug- und Busverbindungen in die angrenzenden Metropolen.

Wohnumfeld:
Der Bereich rund um die Immobilie zeichnet sich durch eine ruhige Anliegerstruktur aus. Hier genießen Sie eine hohe Lebensqualität in einer freundlichen Nachbarschaft, kombiniert mit der Exklusivität eines weitläufigen Grundstücks.

Ausstattung

Die Immobilie präsentiert sich in einem technisch wie optisch hervorragenden Zustand. Durch kontinuierliche Instandhaltungen und eine umfassende Modernisierung im Jahr 2012 bietet das Haus einen zeitgemäßen Wohnstandard mit viel Liebe zum Detail.

Bodenbeläge & Innenraum:
Wohnbereiche: Die Wohnräume sind mit modernem, pflegeleichtem Laminat ausgestattet, das für eine warme und einladende Atmosphäre sorgt.

Nasszellen & Flure:
In den Küchen und Badezimmern sowie teilweise in den Fluren wurden hochwertige Fliesen verlegt.

Treppenhaus:
Das Treppenhaus besticht durch eine klassische, robuste Steintreppe, die den gepflegten Charakter des Hauses unterstreicht.


Gebäudehülle & Außenanlagen

Fassade:
Die Außenfassade ist energetisch gedämmt, was in Kombination mit der Modernisierung von 2012 zur Energieeffizienz des Gebäudes beiträgt.

Balkone:
Die großzügigen Balkone wurden bereits fachgerecht saniert und laden zum Verweilen im Freien ein.

Fenster:
Helle, großflächige Fensterelemente sorgen für lichtdurchflutete Räume in allen Etagen.


Garten & Grundstück

Souterrain-Highlight:
Die Souterrainwohnung verfügt über einen direkten Zugang zum Garten, was den Wohnwert dieser Einheit massiv steigert.

Flexibilität:
Das ca. 950 m² große Grundstück ist ein wahres Raumwunder. Es kann wahlweise als große Gemeinschaftsfläche für alle drei Parteien geöffnet oder zur privaten Nutzung für die einzelnen Einheiten separiert werden.


Nebenflächen & Parken

Vollunterkellerung:
Das Haus ist komplett unterkellert und bietet jeder Partei ausreichend privaten Stauraum sowie gemeinschaftliche Nutzflächen.

Parksituation:
Insgesamt stehen 3 Garagen und 3 Außenstellplätze zur Verfügung – ein seltener Vorteil, der die Vermietbarkeit nachhaltig sichert.

Potenzial:
Der Spitzboden ist bisher ungenutzt und steht als attraktive Ausbaureserve zur Verfügung, um die Wohnfläche bei Bedarf zu erweitern.

Sonstige Angaben

Mietberechnung & Potenziale

Die Immobilie bietet eine attraktive Kombination aus soliden laufenden Einnahmen und einem erheblichen Steigerungspotenzial durch die Neuvermietung der leerstehenden Einheiten.

Aktuelle Mietsituation (Ist-Zustand): Das Haus ist derzeit teilweise vermietet. Die Mieterstruktur ist stabil, und die Einheiten befinden sich in einem gepflegten Zustand.

Souterrain (ca. 56 m²): 450,00 € Kaltmiete

Obergeschoss (ca. 72 m²): 560,00 € Kaltmiete

Garagen (2 Stück): 100,00 € (je 50,00 €)

Ist-Miete pro Monat: 1.110,00 €

Ist-Miete pro Jahr: 13.320,00 €

Optimierungspotenzial (Soll-Zustand):
Das Potenzial der Immobilie ergibt sich aus der Neuvermietung der bezugsfreien Erdgeschosswohnung sowie der dazugehörigen Garage. Unter Berücksichtigung marktüblicher Mieten für modernisierte Objekte in Herdecke (ca. 10,00 € bis 11,00 €/m²) ergibt sich folgende Kalkulation:

Erdgeschoss (72 m², frei): ca. 780,00 € (Soll)

Garage (1 Stück, frei): ca. 60,00 € (Soll)

Anpassungspotenzial Bestand:
Bei Neuvermietung oder im Rahmen gesetzlicher Anpassungen ist eine Steigerung der Bestandsmieten auf Marktniveau möglich.

Soll-Miete pro Monat: ca. 1.966,33 €

Soll-Miete pro Jahr: 23.596,00 €

Zusätzliche Wertsteigerung:
Ein besonderes Highlight für die Zukunft ist die Ausbaureserve im Spitzboden. Durch den Ausbau dieser Fläche kann die Wohnfläche des Hauses signifikant erweitert werden, was zu einer weiteren Steigerung der jährlichen Mieteinnahmen sowie des Gesamtwerts der Immobilie führt.

Das großzügige Grundstück bietet zudem die Flexibilität, den Gartenanteil den einzelnen Wohnungen exklusiv zuzuordnen, was die Attraktivität bei der Mietersuche zusätzlich erhöht.

Die Werthaltigkeit des Angebots wird durch den offiziellen Bodenrichtwert (BORIS NRW) von 195 €/m² untermauert, was allein für das ca. 950 m² große Grundstück einen anteiligen Bodenwert von über 185.000 € darstellt.