Ein einzelner Eintrag im Grundbuch, eine Forderung der finanzierenden Bank und plötzlich steht ein bereits ausverhandelter Immobilienkauf kurz vor dem Scheitern. Was dann folgte, waren drei Monate intensive Recherche, unzählige Telefonate und ein Wettlauf gegen die Geduld aller Beteiligten. Im Interview erklärt der Inhaber von Stufe1 Real Estate, wie sein Team den Fall gelöst hat – und warum Immobilienkäufer in NRW das Thema Bergschadensverzicht unbedingt kennen sollten.

Wir hatten für einen Kunden ein Haus in Bochum vermarktet und relativ schnell einen passenden Käufer gefunden. Der Kaufpreis war ausgehandelt, die finanzierende Bank stand fest und der Notar war bereits beauftragt. Das sind eigentlich die Momente, in denen man innerlich aufatmet – weil der schwierige Teil erledigt scheint.

Dann jedoch forderte die finanzierende Bank einen Nachweis zum Bergschadensverzicht. Der Grund dafür war ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs. Dort war vermerkt, dass ein früherer Eigentümer auf Schadensersatzansprüche aus dem Bergbau verzichtet hatte.

Für viele Banken ist das zunächst ein Warnsignal – auch wenn der Bergbau in diesem Fall bereits seit 1960 eingestellt ist und seitdem keinerlei Schäden bekannt geworden sind.

Banken denken grundsätzlich in Risikoszenarien. Wenn sie eine Immobilie als Kreditsicherheit akzeptieren, möchten sie so weit wie möglich ausschließen, dass zukünftige Schäden den Wert dieser Sicherheit gefährden. Ein Bergschadensverzicht weckt daher den Verdacht, dass latente Risiken bestehen könnten – selbst dann, wenn der Bergbau seit Jahrzehnten eingestellt ist.

Das eigentliche Problem in unserem Fall war jedoch ein anderes. Regionale Banken in NRW kennen solche Einträge und können sie realistisch einordnen, weil sie mit der bergbaulichen Geschichte des Ruhrgebiets vertraut sind. In unserem Fall war es allerdings eine überregionale Bank ohne ausreichende Erfahrungswerte. Deshalb wurde aus einem im Grunde lösbaren Problem zunächst eine echte Herausforderung.

Wir haben sofort damit begonnen, alle relevanten Stellen zu kontaktieren. Dazu gehörten unter anderem die Bezirksregierung, E.ON Mining sowie Thyssenkrupp Mining. Außerdem haben wir von Anfang an eng mit dem beauftragten Notar zusammengearbeitet, der seinerseits sehr akribisch und engagiert recherchiert hat.

Dabei stößt man jedoch auf eine grundsätzliche Schwierigkeit: Bei Behörden und großen Unternehmen erhält man nicht immer zeitnah eine Rückmeldung. Deshalb waren zahlreiche Telefonate und ausführliche schriftliche Anfragen notwendig. Das kostet enorm viel Zeit – und Zeit ist in solchen Situationen ein knappes Gut. Denn je länger der Prozess dauert, desto größer wird die Verunsicherung bei Käufer und Verkäufer.

Am Ende war es das Grundbuchamt, das den entscheidenden Durchbruch brachte. Über diesen Weg konnten wir der Bank schließlich die Unterlagen vorlegen, die sie akzeptiert hat.

Das war tatsächlich eine der schwierigsten Aufgaben in diesem Fall. Beide Seiten warten auf einen Abschluss, den sie sich sehnlichst wünschen. Wenn sich der Prozess über mehrere Monate hinzieht, wächst die Verunsicherung – und damit auch der Druck auf alle Beteiligten.

Deshalb haben wir den Kommunikationsfluss zu keinem Zeitpunkt abreißen lassen. Auch dann nicht, wenn es gerade keine neuen Entwicklungen gab. Transparenz ist in solchen Phasen das Wichtigste. Käufer und Verkäufer müssen das Gefühl haben, dass jemand aktiv für sie arbeitet und sie nicht im Unklaren lässt. Letztlich war genau dieser stetige Austausch das, was den Deal am Leben gehalten hat.

Ja, durchaus. Es gab Momente, in denen die Lage ernst war. Aus unserer fachlichen Sicht waren die erbrachten Dokumente eigentlich ausreichend – die Bank sah das jedoch anders und forderte weitere Nachweise. Das ist eine Situation, die frustrierend ist, weil man das Ziel vor Augen hat und trotzdem nicht weiterzukommen scheint.

Genau in solchen Momenten zeigt sich jedoch, ob ein Makler wirklich als Problemlöser agiert. Wir haben gemeinsam mit dem Notar weiter recherchiert, weitere Stellen kontaktiert und nicht locker gelassen. Nach insgesamt rund drei Monaten konnten wir den Abschluss schließlich erfolgreich herbeiführen.

Das ist eine faire Frage, und ich beantworte sie ehrlich. Ich bin überzeugt, dass dieser Fall ohne fundiertes Fachwissen und ohne ein belastbares Netzwerk deutlich schwieriger zu lösen gewesen wäre – wenn er überhaupt zu lösen gewesen wäre.

Den richtigen Ansprechpartner zu finden, die Unterlagen fachlich korrekt einzuordnen und die Bank mit den passenden Argumenten zu überzeugen, erfordert mehr als reines Makler-Know-how. Ein Makler ohne diesen Hintergrund hätte möglicherweise früher aufgegeben oder schlicht nicht gewusst, welche Stellen er kontaktieren muss.

Deshalb ist es so wichtig, auf einen Partner zu setzen, der nicht nur vermittelt, sondern auch wirklich löst.

Unbedingt – und das ist mir besonders wichtig zu betonen. Der Bergschadensverzicht ist in NRW kein Einzelfall. Das Ruhrgebiet und die angrenzenden Regionen haben eine sehr lange Bergbaugeschichte.

Entsprechende Einträge im Grundbuch sind daher keine Seltenheit – weder in Bochum noch in Dortmund, Hagen, Herne, Witten oder Gelsenkirchen.
Wer eine Immobilie in dieser Region kauft, sollte deshalb schon vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags einen genauen Blick in das Grundbuch werfen. Außerdem gibt es weitere wichtige Dokumente, die geprüft werden müssen. Das Baulastenverzeichnis beispielsweise enthält öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstücks und kann ebenfalls erhebliche Auswirkungen auf den Kauf haben.

Erfahrene Makler können diese Dokumente einordnen und Käufer vor unangenehmen Überraschungen schützen – am besten lange bevor es zum Problem wird.

Drei Dinge. Erstens: Prüfen Sie das Grundbuch frühzeitig und vollständig – alle drei Abteilungen. Zweitens: Binden Sie die finanzierende Bank so früh wie möglich in den Prozess ein und legen Sie ihr relevante Unterlagen schon in der Anfangsphase vor. Das vermeidet böse Überraschungen kurz vor dem Notartermin.

Drittens, und das ist vielleicht der wichtigste Rat: Setzen Sie auf eine regionale Bank mit Erfahrung im NRW-Immobilienmarkt. Eine Bank, die die bergbauliche Geschichte der Region kennt, bewertet solche Einträge realistischer und reagiert gelassener. Und schließlich: Arbeiten Sie mit einem Makler zusammen, der nicht aufgibt, wenn es kompliziert wird.

Was ist ein Bergschadensverzicht genau?
Ein Bergschadensverzicht ist ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs. Er bedeutet, dass ein früherer Eigentümer auf Schadensersatzansprüche gegenüber dem Bergbauunternehmen verzichtet hat. Dieser Verzicht bindet auch alle Folgeeigentümer und kann daher die Immobilienfinanzierung erschweren.

Kann man ein Haus mit Bergschadensverzicht trotzdem kaufen und finanzieren?
Ja, grundsätzlich schon. Allerdings fordern manche Banken zusätzliche Nachweise, bevor sie die Finanzierung freigeben. Mit der richtigen Unterstützung und einem erfahrenen Makler ist das Problem in der Regel lösbar – wie unser Fall in Bochum zeigt.

In welchen Regionen kommt der Bergschadensverzicht besonders häufig vor?
Vor allem in NRW, insbesondere im Ruhrgebiet. Städte wie Bochum, Dortmund, Hagen, Herne, Witten, Gelsenkirchen, Iserlohn und das gesamte Umland sind häufig betroffen, da dort über Jahrhunderte hinweg Kohle und andere Rohstoffe abgebaut wurden.

Welche Dokumente sollte ich vor dem Immobilienkauf unbedingt prüfen lassen?
Das Grundbuch (alle drei Abteilungen), das Baulastenverzeichnis, den Bebauungsplan sowie gegebenenfalls das Altlastenverzeichnis. Ein erfahrener Makler oder zertifizierter Sachverständiger kann diese Unterlagen fachgerecht einordnen und Sie vor kostspieligen Überraschungen schützen.

Sie planen einen Immobilienkauf oder -verkauf in Hagen, Dortmund, Bochum oder der Region? Stufe1 Real Estate begleitet Sie mit fachlicher Tiefe, gutachterlicher Kompetenz und persönlichem Einsatz – von der ersten Dokumentenprüfung bis zum erfolgreichen Notartermin.

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